Wait when page loaded

vas-advocat@yandex.ru

+7 905 752-45-77


Долевое строительство. Что нужно знать, чтобы не потерять деньги?

civil

Долевое строительство в нашей стране существует уже давно. Однако, система покупки жилья посредством участия в долевом строительстве на сегодняшний день не налажена. Существует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004. Именно этот закон регулирует отношения между участниками долевого строительства (граждане и юридические лица) и застройщиками.

В данной статье я хотела бы выделить основные, наиболее важные нюансы долевого участия в строительстве. Однако, каждый случай по своему уникален, поэтому если вы хотите заключить договор долевого участия ОБЯЗАТЕЛЬНО проконсультируйтесь с адвокатом. Поверьте, что все мои доверители подписавшие сомнительные договоры, и заплатив большие деньги непонятно кому очень сожалеют, что обратились к адвокату ПОСЛЕ того как все уже подписано и оплачено. Все – без исключения.

Итак, в долевом участии в строительстве существует три наиболее важных этапа. На каждом из них нужно быть предельно внимательным, и по возможности консультироваться с грамотным адвокатом.

 

Первый этап. Выбрать надежного застройщика.

Как выбрать надежного застройщика? – думает каждый, кто решил участвовать в долевом строительстве. Обязательно нужно проверить репутацию компании, с которой вы хотите заключить договор участия в долевом строительстве. Сколько домов уже было построено, нарушались ли сроки строительства, состояла ли данная компания в реестре неблагонадежных застройщиков. Именно по таким критериям нужно выбирать надежного застройщика. Естественно, что добросовестный застройщик сразу же покажет вам необходимые документы, а также предоставит копию договора долевого участия для того, чтобы вы могли его спокойно изучить проконсультироваться с адвокатом.

Изучение отзывов о застройщиках в интернете, на мой взгляд, НЕ может являться гарантией получения достоверной информации. По нескольким делам я лично искала информацию о застройщиках, просто из интереса, и не нашла ни одного отрицательного отзыва. Хотя все они на тот момент уже являлись неблагонадежными, и судились с ними не только мои клиенты, а десятки людей.

Более надежный способ проверить надежность застройщика это направление адвокатского запроса в определенные государственные органы. В интересах своих клиентов я всегда проверяю, были ли открыты судебные дела на интересующего застройщика в судах Москвы и МО.

Какие документы нужно проверить у застройщика при покупке квартиры:

1) разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, Необходимо обратить внимание на тип жилья разрешенного для строительства, а также допустимое количество этажей, количество жилых помещений, сроки отведенный для строительства. Образец разрешения на строительство

2) проектная декларация. Данный документ содержит исчерпывающую информацию о проекте строительства, а также о застройщике. Согласно требованиям закона, застройщик обязан разместить проектную декларацию в СМИ или интернете.

3) документы на земельный участок. Земля должна быть оформлена в собственность или долгосрочную аренду, субаренду, либо срочное безвозмездное пользование.

Второй этап. Заключение договора участия в долевом строительстве.

Как ни странно, данный этап является наиболее легким из всех. Для того чтобы обезопасить себя от потери денег, времени и нервов достаточно получить у застройщика экземпляр договора и показать его грамотному адвокату. Все! Больше ничего делать не нужно! Не стоит пытаться самостоятельно разбираться в законодательстве. Проанализировать договор долевого участия способен только адвокат, который специализируется на вопросах долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве — на что обратить внимание.

Особое внимание нужно обратить на название договора, который вы собираетесь подписать. Инвестиционный договор, предварительный договор купли-продажи, договор займа не имеют к 214-ФЗ никакого отношения. Вы должны четко понимать, что в случае разногласий с застройщиком ссылаться на данный закон вы сможете только в том случае, если подпишите именно — Договор участия в долевом строительстве. Закон 214-ФЗ предусматривает весьма жесткие санкции в отношении застройщиков, которые нарушают условия договора. Именно поэтому многие недобросовестные застройщики пытаются «обойти закон». Так что если вас уверяют, что название договора «ни на что не влияет», как практикующий адвокат по жилищным вопросам советую вам поискать другого застройщика.

В моей практике было много подобных дел, и когда я вижу название договора «предварительный договор купли-продажи» или «инвестиционный договор» то история, которую рассказывают доверители всегда одна и та же. Деньги заплатили, обещали все построить, время идет, а строительство еще и не начиналось. Подумайте, прежде чем подписывать договор и отдавать деньги! Рекомендую взять образец договора и проконсультироваться с грамотным адвокатом по долевому участию. Так вы сможете быть уверены в том, что не придется в последующем свои деньги возвращать через суд.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ. Только после госрегистрации подобный договор будет считаться заключенным. Также обратите внимание, согласно закону, для госрегистрации договора долевого участия для граждан, состоящих в браке необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки.

Несмотря на то, что договор долевого участия уже давно не является новинкой, нотариусы продолжают совершать ошибки в формулировках для удостоверения супружеского согласия. В результате, приходится переделывать документы и подавать их повторно, что влечет большую потерю времени и нервов.

Договор долевого участия состоит из пяти главных позиций: объект, срок, цена, гарантии качества, способ обеспечения обязательств застройщиком. Именно эти условия являются существенными для данного договора. Если в договоре не указано хотя бы одно из существенных условий, то договор будет считаться незаключенным.

1) Объект – жилое или нежилое помещение, которое подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Застройщик должен указать точное нахождение объекта, его площадь, количество этажей, количество жилых и нежилых помещений, их площадь, и прочие характеристики.

2) Срок — самое часто нарушаемое условие по договорам долевого участия. В договоре должно быть четко прописано срок окончания строительства, с указанием точной даты, либо с применением формулировки – «не позднее ХХ квартала ХХ года». Сроки, сроки и еще раз сроки!!! При заключении договора долевого участия сроки, указанные в нем должны быть исполнены застройщиком. Раньше можно, позже нельзя! Рекомендую вам запомнить данную формулу.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает участнику — неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Причем неустойку застройщик обязан будет выплатить даже в том случае, если объект вы все же приняли. Никакие причины не могут быть оправданием увеличения сроков долевого строительства. Однако, сроки нарушать застройщики умеют и любят а вот платить за это не очень. Поэтому, НИКАКИХ дополнительных соглашений об увеличении срока долевого строительства подписывать не нужно. В случае подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия вы НЕ СМОЖЕТЕ получить неустойку за нарушение сроков. В случае если вы НЕ подпишите дополнительное соглашение об увеличении сроков строительства, застройщик НЕ имеет право расторгнуть с вами договор долевого участия.

3) Цена — договор должен содержать стоимость объекта, а также порядок и сроки выплаты. Как правило, застройщики этот условие всегда расписывают предельно подробно. Расторгнуть с участником договор застройщик имеет право только в случаях нарушения оплаты, предусмотренной законом. Также только закон устанавливает основания для уплаты пеней для граждан, именно поэтому очень важно консультироваться с адвокатом, а не слепо выполнять все условия договора, потому что «сами подписали».

4) Гарантии качества – Застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилье, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также проектной документации. закону застройщик обязан предоставить гарантийный срок на построенный объект. Минимальный срок — 5 лет. Отказаться от данного условия, или допускать какие либо оговорки застройщик не имеет права.

5) Способы обеспечения обязательств застройщиком – залог, страхование ответственности застройщика, поручительство банка. Данное условие об обязательном обеспечении обязательств застройщика действует относительно недавно, с декабря 2013 года, в связи с многочисленными случаями обмана дольщиков. Сутью данного условия, является ваше право в любом случае вернуть свои деньги, в случае нарушения застройщиком условий договора долевого участия. Вы можете либо обратить взыскание на заложенное имущество, либо получить выплату от страховой компании, либо получить выплату из банка-поручителя. ОДНАКО! Обращаю ваше внимание, на то, что если бы застройщики не пытались всячески закон «обойти», то наверное не было такого огромного числа обманутых дольщиков. Условий и оговорок, предусмотренных законом, а также дополнительных условий, которые могут быть включены в договор, для выполнения обеспечения обязательств застройщика существует немало. В каждой конкретной ситуации все будет зависеть от выбранного способа обеспечения обязательств, и от условий договора.

В ситуации, когда строительство ведется очень медленно, или же совсем не ведется вы вправе не дожидаться срока сдачи, указанного в договоре, а потребовать расторгнуть договор долевого участия в суде. В соответствии с 214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства договор, может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Третий этап. Принять квартиру у застройщика.

После того, как строительство будет закончено, вы сможете наконец-то принять квартиру у застройщика, которую так ждали. Однако ряд ошибок происходит именно на стадии принятия жилья от застройщика. Находясь с радостном предвкушении скорейшего новоселья люди, зачастую не обращают внимания на недостатки в работе застройщика.

Процесс принятия квартиры у застройщика происходит путем подписания передаточного акта, в случае если никаких недостатков не выявлено и стороны всем довольны. однако, настоятельно рекомендую, если вы видите недостатки в построенном жилье, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ акт приема-передачи.

Все недостатки, которые вы выявите при приеме жилья НЕОБХОДИМО отразить в акте несоответствия объекта долевого строительства. Если застройщик начинает настаивать на подписании акта приема-передачи, обещая недостатки устранить позже, ничего подписывать категорически не нужно. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта, поэтому нужно быть предельно внимательными и предъявлять претензии именно ДО подписания акта.

Вы имеете право требовать от застройщика:

— безвозмездного устранения выявленных недостатков в разумный срок

— уменьшение цены договора

— возмещения своих расходов на устранение недостатков

В случае, если недостатки вы выявите уже в процессе эксплуатации жилого помещения, то также имеете право требовать от застройщика их устранения, либо денежной компенсации.

Вообще к стадии приема жилья от застройщика необходимо подходить очень серьезно и обдумано. Многие полагают, что стадия подписания договора – это самое важное, а вот стадия принятия квартиры у застройщика – зачастую остается без внимания. Акт–приема передачи подписывают почти не глядя, думая «потом разберемся». А когда начинают «разбираться», застройщик ссылается на подписанный акт, в котором указанно, что никаких претензий не по качеству, не по срокам у участника долевого строительства не имеется.

Зачастую многие застройщики ведут себя не порядочно, вводя людей в заблуждение, уговаривают подписать акт приема-передачи несмотря на претензии от граждан. Некоторые обещают что будет составлен «другой акт» в котором будут указаны все недостатки. Иногда застройщик начинает угрожать, что в случае не подписания акта приема-передачи жилья участники долевого строительства обязаны будут оплатить штраф, либо пени и ссылаются на условия договора.

Настоятельно рекомендую, ничего не подписывать и уж тем более не оплачивать никаких «штрафов» за неприятие объекта в срок, без консультации с адвокатом по долевому строительству.

Итак, если вы решились на участие в долевом строительстве, но не знаете с чего начать, то можете обратиться ко мне для консультации. Также я предоставляю юридическую помощь по всем вопросам участия в долевом строительстве:

 Правовой анализ договора участия в долевом строительстве на соответствие его 214-ФЗ

 Помощь при выборе застройщика долевого строительства, проверка документов застройщика

 Сопровождение процедуры заключения договора долевого участия (анализ договора, консультация доверителя по возможным рискам, проведение переговоров с застройщиком об изменении или дополнении условий договора)

 Сопровождение процедуры государственной регистрации договора долевого строительства (сбор необходимых документов, подача пакета документов на регистрацию, получение договора и передача его доверителю)

 Сопровождение процедуры принятия объекта долевого строительства (подписания акта-приема передачи, урегулирование вопросов по недостаткам объекта, а также сроком сдачи и выплаты неустойки по долевому участию с застройщиком)

 Взыскание неустойки по договору долевого участия с застройщика в судебном порядке за несоблюдение сроков (взыскание неустойки по долевому участию, а также компенсации услуг адвоката)

 Расторжение договора долевого строительства (возврат оплаченной суммы, взыскание неустойки по договору долевого участия, компенсации по 214-ФЗ, процентов за пользование чужими денежными средствами, возмещение убытков сверх неустойки, компенсации услуг адвоката)

 Расторжение договора инвестирования, предварительного договора купли-продажи, договора займа и прочих договоров (возврат оплаченной суммы, взыскание неустойки по долевому участию, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации услуг адвоката)

 

Если вам требуется помощь адвоката практикующего по вопросам долевого участия в строительстве, знающего в совершенстве 214-ФЗ, обращайтесь по телефону, либо оставьте свой вопрос, заполнив форму ниже, я обязательно вам помогу.

Получить консультацию